Sposobów nabycia własności nieruchomości jest co najmniej kilka. Klasyczne – takie jak sprzedaż czy darowizna – choć oczywiście nierzadko budzą wiele emocji i wątpliwości, nie powodują jednak takiego poruszenia, jak inna, dość kontrowersyjna, instytucja prawa cywilnego. Zasiedzenie nieruchomości – bo o nim mowa – umożliwia bowiem nabycie prawa własności poprzez długotrwałe posiadanie.
Poniżej omawiamy:
Zapraszamy do lektury!
Może też Państwa zainteresować ten artykuł: Zadatek a zaliczka przy niewykonanej umowie
Zasiedzenie nieruchomości wprowadzono w celu uporządkowania stosunków własnościowych. Umożliwia bowiem nabycie prawa własności osobie, która faktycznie władała nieruchomością przez określony w przepisach czas, nie mając do niej formalnego tytułu prawnego.
Mechanizm ten opiera się na założeniu, że długotrwałe, niezakłócone i zgodne z określonymi warunkami posiadanie nieruchomości może prowadzić do jej przejęcia na własność.
Szczególne znaczenie instytucja ta ma w sytuacjach, gdy właściciel formalny zaniedbuje swoje prawa, nie interesuje się nieruchomością ani nie podejmuje działań zmierzających do jej ochrony. Może to prowadzić do powstania stanu niepewności prawnej. Zasiedzenie pełni zatem funkcję stabilizującą obrót nieruchomościami i przyczynia się do wyjaśnienia sporów własnościowych.
Proces zasiedzenia może dotyczyć różnych rodzajów nieruchomości. Nabyć w ten sposób można własność nieruchomości gruntowych (lub ich części), jak i lokalowych. W tym ostatnim przypadku ważne jest jednak, aby własność lokalu była już wcześniej ustanowiona, tzn. aby lokal był wyodrębniony jako osobna nieruchomość jeszcze przed zasiedzeniem. Inaczej mówiąc – przez zasiedzenie nie można ustanowić odrębnej własności lokalu. Możliwe jest też zasiedzenie udziału w nieruchomości. Jeśli chodzi o nieruchomości budynkowe, jest to możliwe, jednak jedynie gdy zasiedzenie dotyczy również prawa użytkowania wieczystego gruntu. Własność budynku jest bowiem ściśle powiązana z prawem użytkowania wieczystego.
Nie jest możliwe jednak zasiedzenie części składowej budynku, np. jednego pokoju czy piętra oraz nieruchomości, które są wyłączone z obrotu, np. drogi publiczne.
Aby doszło do zasiedzenia, posiadanie nieruchomości musi być samoistne, ciągłe (nieprzerwane) i trwać określony czas.
W prawie cywilnym wyróżnia się dwa rodzaje posiadania: w dobrej i w złej wierze.
Posiadanie w dobrej wierze ma miejsce, gdy osoba władająca nieruchomością jest przekonana, że czyni to zgodnie z prawem, czyli uważa, iż przysługuje jej prawo własności. Taki stan może wynikać na przykład z błędnej, lecz usprawiedliwionej podstawy prawnej, jak nieważna umowa sprzedaży. W takim przypadku ustawowy okres posiadania wymagany do zasiedzenia wynosi dwadzieścia lat.
Z kolei zła wiara ma miejsce, gdy posiadacz nieruchomości ma pełną świadomość, że nie jest jej właścicielem. Mimo to – korzysta z niej jak z własnej. Może to nastąpić, gdy osoba zdaje sobie sprawę z niezgodności swojego posiadania z prawem. Przykładowo wtedy, kiedy wie, że nie doszło do skutecznego przeniesienia własności lub gdy zasiedzenie odbywa się wbrew woli rzeczywistego właściciela. W takiej sytuacji ustawodawca nakłada dłuższy termin zasiedzenia, wynoszący trzydzieści lat. Takie rozróżnienie wynika z założenia, że posiadacz w złej wierze nie może korzystać z krótszego okresu przewidzianego dla osób, które działały w błędnym, lecz usprawiedliwionym przekonaniu o przysługującym im prawie.
Właściciel nieruchomości powinien podejmować odpowiednie działania zapobiegawcze, aby nie dopuścić do sytuacji, w której nieruchomość może zostać zasiedziana. Kluczowe jest regularne monitorowanie stanu nieruchomości oraz sprawdzanie, czy nie jest ona bezprawnie zajmowana. W razie stwierdzenia nieuprawnionego posiadania, należy niezwłocznie podjąć odpowiednie kroki prawne. Można np. wezwać osobę zajmującą nieruchomość do jej opuszczenia lub wnieść powództwo o wydanie nieruchomości.
Kolejnym skutecznym sposobem ochrony przed zasiedzeniem jest zawarcie umowy cywilnoprawnej. Może być to umowa najmu lub dzierżawy. Tego rodzaju kontrakt sprawia, że osoba korzystająca z nieruchomości nie może powoływać się na jej posiadanie samoistne. Powoduje to, że nie spełnia jednej z kluczowych przesłanek do zasiedzenia.
Zasiedzenie nieruchomości może prowadzić do nabycia prawa własności, ale jednocześnie stanowi zagrożenie dla dotychczasowych właścicieli. Dlatego tak ważne jest odpowiednie zabezpieczenie swoich praw.
Mają Państwo problem z zasiedzeniem nieruchomości? Zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią – wspólnie znajdziemy najlepsze wyjście z sytuacji.
