Blog

Zakup nieruchomości, podobnie jak jej sprzedaż, to transakcje o dużej wadze. Niejednokrotnie obarczone są również elementem emocjonalnym – związanym z perspektywą znalezienia nowego miejsca do życia czy sentymentem do opuszczanego. Decyzje podejmowane w tym zakresie mają charakter długofalowy i wymagają odpowiedniego przygotowania, w tym weryfikacji dokumentacji oraz oceny potencjalnych ryzyk. Niezależnie od tego, czy chodzi o nabycie nowego lokalu, czy zbycie dotychczasowej nieruchomości – każda ze stron powinna zachować należytą staranność. Kluczowa jest świadomość skutków prawnych podejmowanych działań.

Zakup nieruchomości i jej sprzedaż – dlaczego odpowiednie przygotowanie jest kluczowe?

Pomimo szerokiej dostępności informacji, złożoność przepisów prawa oraz wieloetapowy charakter procedur związanych z obrotem nieruchomościami wymagają od stron transakcji szczególnej ostrożności. Odpowiednie przygotowanie – obejmujące zarówno analizę dokumentacji, jak i identyfikację potencjalnych ryzyk – stanowi podstawę bezpiecznego przeprowadzenia procesu zakupu lub sprzedaży nieruchomości.

Działanie z należytą starannością pozwala nie tylko zminimalizować ryzyko wystąpienia nieprzewidzianych komplikacji, lecz także zapewnić skuteczną ochronę interesów prawnych i finansowych każdej ze stron.

Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty, na które należy zwrócić uwagę zarówno przy planowaniu zakupu, jak i sprzedaży nieruchomości. 

Zakup i sprzedaż nieruchomości – co warto wiedzieć?

Transakcje dotyczące nieruchomości, niezależnie od tego, czy chodzi o zakup, czy sprzedaż, wiążą się z szeregiem wymogów formalnych oraz obowiązków. Przede wszystkim, przy zakupie nieruchomości i sprzedaży należy pamiętać o:

• Weryfikacja tożsamości – przy bezpośrednich transakcjach, realizowanych bez udziału notariusza czy pośrednika, szczególnego znaczenia nabiera dokładna weryfikacja tożsamości drugiej strony. Pozwala to uniknąć ryzyka oszustwa i zabezpieczyć się przed działaniem osób nieuprawnionych.
• Forma umowy – umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. W przypadku umowy przedwstępnej dopuszczalna jest forma pisemna, jednak zawarcie jej u notariusza zwiększa bezpieczeństwo transakcji i umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
• Pełnomocnictwo – jeżeli jedna ze stron działa przez pełnomocnika, należy zweryfikować jego umocowanie. Pełnomocnictwo powinno mieć formę aktu notarialnego, a jego zakres, data udzielenia oraz aktualność powinny zostać dokładnie przeanalizowane.
• Podatki – transakcja sprzedaży nieruchomości może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (2% PCC przy zakupie z rynku wtórnego) lub podatku VAT (najczęściej w przypadku sprzedaży na rynku pierwotnym). Dodatkowo, sprzedający może być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości.
• Koszty transakcyjne – poza ceną nieruchomości, strony powinny uwzględnić również dodatkowe opłaty: taksę notarialną, opłaty sądowe, wynagrodzenie pośrednika, koszty wyceny czy też zaświadczeń. Warto z góry ustalić, która ze stron poniesie poszczególne wydatki.

Oprócz tego, warto zwrócić uwagę na jeszcze kilka kwestii. W zależności od tego, czy mowa o zakupie czy sprzedaży, a także z jakim rynkiem mamy do czynienia – pierwotnym czy wtórnym.

Zakup nieruchomości – co warto wiedzieć?

Rynek wtórny

Zakup nieruchomości, w szczególności na rynku wtórnym, wymaga zachowania szczególnej staranności w zakresie weryfikacji stanu prawnego i technicznego lokalu.

• Księga wieczysta – sprawdzenie księgi wieczystej jest kluczowe. Należy zwrócić uwagę na właściciela nieruchomości, obciążenia, roszczenia oraz hipoteki, które mogą być wpisane w odpowiednich działach.
• Stan techniczny – przed zakupem warto przeprowadzić ocenę stanu technicznego nieruchomości, zwracając uwagę m.in. na wilgoć, pęknięcia, stan instalacji oraz innych elementów budynku. Warto skorzystać z pomocy eksperta w tym zakresie.
• Zadłużenie – sprawdzenie, czy nieruchomość nie ma zaległości w opłatach, takich jak czynsz czy podatki, także jest kluczowe przed podjęciem decyzji o zakupie.
• Lokalizacja i otoczenie – dobrym posunięciem jest też sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego, aby uniknąć przyszłych problemów związanych z planowanymi inwestycjami w okolicy.
• Umowa przedwstępna – umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Można – ale nie trzeba – ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. Choć jej zawarcie nie jest konieczne, to pełni ona funkcję zabezpieczającą. Potwierdza wolę stron co do zawarcia umowy przyrzeczonej i określa ich główne obowiązki, wskazując też termin zawarcia umowy końcowej. Będzie pomocna przy uzyskaniu kredytu – dzięki niej można wykazać, że środki będą przeznaczone na kupno oznaczonej nieruchomości.

Rynek pierwotny

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się głównie z koniecznością szczegółowego sprawdzenia wiarygodności dewelopera, legalności inwestycji oraz warunków umowy.

• Deweloper – przed podpisaniem umowy warto zweryfikować wiarygodność dewelopera. Należy sprawdzić jego status w KRS (jeśli prowadzi działalność w formie spółki) lub CEIDG (jeśli prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą). Dobrze jest także zapoznać się z opiniami innych klientów oraz ocenić kondycję finansową. Tego typu informacje pomogą ocenić, czy deweloper jest wiarygodny i czy ma doświadczenie w realizacji podobnych projektów.
• Pozwolenie na budowę – sprawdzenie, czy deweloper posiada wszystkie niezbędne pozwolenia na budowę, jest kluczowe dla legalności inwestycji. Dokument ten potwierdza, że projekt jest zgodny z przepisami prawa budowlanego i uzyskał akceptację odpowiednich instytucji.
• Umowa deweloperska – umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać terminy realizacji inwestycji, standard wykończenia lokalu oraz wszelkie zasady dotyczące kar umownych w przypadku opóźnienia lub niewykonania warunków umowy. Ważnym dokumentem jest także prospekt informacyjny, który zawiera szczegóły dotyczące inwestycji, takie jak planowane etapy budowy czy szczegóły finansowe.
• Odbiór techniczny – przed odbiorem mieszkania należy przeprowadzić dokładną kontrolę stanu technicznego nieruchomości. Sprawdzić należy m.in. jakość wykończenia, działanie instalacji oraz ewentualne wady. Kluczowy w tym kontekście jest protokół odbioru, ponieważ stanowi on podstawę do zgłoszenia ewentualnych roszczeń.
• Rachunek powierniczy – to forma ochrony dla kupującego. Środki przekazywane deweloperowi są wpłacane na specjalny rachunek, z którego deweloper może je wypłacić tylko po spełnieniu określonych warunków. Przykładowo: po zakończeniu jednego etapu budowy lub ukończeniu całej inwestycji. To rozwiązanie zapewnia bezpieczeństwo transakcji i zmniejsza ryzyko utraty pieniędzy w przypadku niewykonania inwestycji. Deweloperzy mają obowiązek takie rachunki prowadzić.

Na co uważać, sprzedając nieruchomość?

Sprzedając nieruchomość, należy pamiętać o następujących kwestiach.

Rynek wtórny

Sprzedaż nieruchomości, szczególnie na rynku wtórnym, wymaga odpowiedniego przygotowania zarówno pod względem formalnym, jak i praktycznym.

• Przygotowanie nieruchomości – warto zadbać o estetykę lokalu, porządek oraz usunięcie drobnych usterek, które mogą wpływać na pierwsze wrażenie kupującego.
• Dokumentacja – przed rozpoczęciem sprzedaży należy zgromadzić komplet dokumentów, m.in. potwierdzających tytuł prawny (np. akt notarialny nabycia), zaświadczenia urzędowe oraz – w przypadku lokali – świadectwo charakterystyki energetycznej.
• Ustalenie ceny – pomocna będzie analiza cen rynkowych porównywalnych nieruchomości. Warto w tym kontekście rozważyć skorzystanie z wyceny rzeczoznawcy majątkowego.
• Umowa przedwstępna – podobnie jak w przypadku zakupu nieruchomości, sprzedając mieszkanie czy dom, również warto zabezpieczyć się, zawierając umowę przedwstępną. Należy w niej określić najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej.
• Wydanie nieruchomości – po podpisaniu umowy ostatecznej strony powinny sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy dokumentujący stan nieruchomości w chwili przekazania.

Rynek pierwotny (porady dla deweloperów)

Deweloperzy działający na rynku pierwotnym powinni zachować szczególną staranność w zakresie zgodności prowadzonych inwestycji z przepisami prawa.

• Marketing i sprzedaż – wszelkie działania promocyjne muszą być zgodne ze stanem faktycznym i prawnym inwestycji. Niedopuszczalne jest wprowadzanie klientów w błąd np. co do parametrów lokalu, standardu wykończenia czy terminów realizacji.
• Umowy z klientami – umowa deweloperska powinna być przejrzysta i zawierać wszystkie wymagane ustawą informacje, w tym prospekt informacyjny. Kluczowe znaczenie mają postanowienia dotyczące terminów, kar umownych oraz zakresu wykończenia lokalu.
• Gwarancje i rękojmia – deweloper ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne lokalu. Obowiązują go również zasady gwarancji, jeśli udzieli jej na określonych warunkach.
• Przeniesienie własności – finalizacja transakcji wymaga podpisania aktu notarialnego i dopełnienia formalności związanych z wydaniem lokalu. Kluczowe znaczenie będzie miał tutaj protokół zdawczo-odbiorczy.

Bezpieczny obrót nieruchomościami zaczyna się od profesjonalnego wsparcia. Podsumowanie

Zakup lub sprzedaż nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wymaga nie tylko dobrej znajomości rynku, lecz przede wszystkim uważnej analizy dokumentacji, przepisów i potencjalnych ryzyk prawnych. Właściwe przygotowanie pozwala uniknąć kosztownych błędów i zapewnia bezpieczeństwo transakcji.

Jeśli planują Państwo transakcję dotyczącą nieruchomości i zależy Państwu na rzetelnej analizie, zabezpieczeniu interesów i wsparciu na każdym etapie – zapraszamy do kontaktu.

Polecamy też lekturę innych wpisów na naszym blogu – w szczególności artykułu nt. Zasiedzenia nieruchomości – jak uzyskać prawo własności przez długotrwałe posiadanie?