Jeden z naszych klientów był właścicielem kamienicy, w której wynajmował mieszkania. Miał problem z lokatorem, który przez wiele miesięcy nie płacił czynszu, nie reagował na żadne wezwania, a do tego uprzykrzał życie innym. Niestety eksmisja w takiej sytuacji na ogół wiąże się z długotrwałym procesem sądowym. Jak zawczasu zabezpieczyć się przed podobnym problemem?
Najem okazjonalny to szczególna forma najmu mieszkania opisana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Najem taki pozwala w większym stopniu zabezpieczyć się właścicielom mieszkań – ułatwia proces usunięcia lokatora, który nie wywiązuje się z umowy – np. przez znaczny czas nie płaci czynszu. W przypadku rozwiązania umowy możliwe jest niemal natychmiastowe wszczęcie postępowania egzekucyjnego (eksmisji) najemcy, bez wytaczania procesu sądowego.
Najem okazjonalny łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów, ale jest też formą bardziej czasochłonną i wiąże się z dodatkowym obciążeniem finansowym – kosztem notariusza. Mogą z niego skorzystać jedynie osoby prywatnie wynajmujące lokal tzn. niezajmujące się działalnością gospodarczą z zakresu najmu lokali.
Do zawarcia takiej umowy wymagane są następujące dokumenty:
1) Notarialnie poświadczone oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, opróżnieniu i wydaniu lokalu w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu;
2) Oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego – do którego przeniesie się w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu;
3) Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny) w którym wskaże, że zgadza się na przeniesienie się do jego lokalu najemcy w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu.
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas określony, maksymalnie na 10 lat – nie ma możliwości zawarcia umowy na czas nieokreślony.
Ustawa precyzuje, że wynagrodzenie notariusza za poświadczenie ww. oświadczenia najemcy powinno wynosić nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Bardzo istotny jest również obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do odpowiedniego Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu – w przeciwnym wypadku wynajmujący traci wspomniane wcześniej przywileje, a umowa będzie w praktyce traktowana jako standardowa umowa najmu.
